房產(chǎn)抵押貸款，可以減少債權(quán)人的貸款風(fēng)險，為債權(quán)人收回貸款提供了最有效的保證。其次，在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經(jīng)營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。

而且，由于這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風(fēng)險;而抵押貸款恰恰在貸款風(fēng)險較大的情況下，為債權(quán)人提供了收回貸款的有效保證。

因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。但需要注意的是在新的政策背景下，以下10種房子是做不了抵押貸款的。

1、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。銀行自然也不接受抵押貸款；

2、還在抵押中的房子

已經(jīng)辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎？在第一次抵押貸款時，銀行已經(jīng)擁有了這所房產(chǎn)的他項權(quán)利。

而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權(quán)。但是如果你是在同一家銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款還是可以的；

3、公益用途房屋

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設(shè)施，不論其屬于事業(yè)單位、社會團體還是個人，都不得抵押；

4、房子房齡超過了30年、面積過小的二手房

銀行對于二手房買房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。

一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的；具體也要看當(dāng)?shù)氐恼?，北京、上海等一線城市房價比較高，流通性強，在房齡面積等上面會適當(dāng)放寬。

5、拆遷范圍內(nèi)的房子

已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押；

6、權(quán)屬有爭議的房子

權(quán)屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押；

7、未滿五年的經(jīng)濟適用房。

個人經(jīng)濟適用房是政策性住房，對于這種住房，要求購買后五年內(nèi)不可以辦理抵押貸款;

8、違章建筑

違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押；

9、部分公房

如果無法提供購房合同或購房協(xié)議，或者不能提供央產(chǎn)房上市證明，也無法進行抵押貸款；

10、文物保護建筑

列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。