買(mǎi)房時(shí)，或者是因?yàn)槎追堪唇业盅嘿J款利率高，也或者是因?yàn)槿钯?gòu)房房單價(jià)比較低，所以很多購(gòu)房者目前都會(huì)選擇先全款購(gòu)房，等過(guò)完戶(hù)之后再通過(guò)辦理房屋抵押貸款的方式來(lái)緩解全款購(gòu)房所帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)緊張問(wèn)題。

這樣的操作，看似沒(méi)有什么問(wèn)題，既解決了房子的問(wèn)題，還占到了便宜，而且也使用了銀行貸款的資金杠桿，同時(shí)目前房屋抵押貸款的利率也不高，基本和首套房房屋按揭抵押貸款的利率持平。但這一系列操作的背后所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)又有幾個(gè)人清楚呢？那么，這樣操作具體又有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

對(duì)此，筆者根據(jù)對(duì)以往通過(guò)該操作購(gòu)房者的調(diào)查，及對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的調(diào)查研究，和銀行按揭貸款、房屋抵押貸款政策風(fēng)險(xiǎn)的分析，綜合整理了以下4個(gè)全款買(mǎi)房再辦理抵押貸款具體風(fēng)險(xiǎn)，可供參考！

1、違約風(fēng)險(xiǎn)

就算抵押權(quán)人是銀行，借款人辦理房屋抵押貸款也是存在違約風(fēng)險(xiǎn)的，違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人因?yàn)樽约旱囊恍┰驅(qū)е卤黄冗`約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?，這說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房屋抵押貸款是存在一些性風(fēng)險(xiǎn)的，其中包括流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)如今房屋抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款

3、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是比較少見(jiàn)的，是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性

4、利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)相信大家都懂，就是指貸款利率水平的變化，給銀行的資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來(lái)?yè)p失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。